Umlage der Kosten energetischer Sanierungsmaßnahmen auf die Miete

Die energetische Sanierung des Gebäudebestandes bietet das größte Potenzial die Klimaschutzziele im Gebäudesektor zu erreichen. Sie liefert einen großen Mehrwert für EigentümerInnen, MieterInnen und das Gebäude selbst, aber führt natürlich auch zu Investitionen. Beim selbstgenutzten Eigentum erfolgt die Refinanzierung der Sanierungskosten direkt über die, durch die Maßnahmen erzielten Energieeinsparungen. Etwas komplexer stellt sich die Situation jedoch beim vermieteten Eigentum dar, da der Eigentümer erstmal keinen direkten Nutzen durch die Investition hat. Hier wird oft vom sogenannten Investor-Nutzer-Dilemma gesprochen, dass sich jedoch rein auf die Wirtschaftlichkeit bezieht. Doch sollten immer auch andere Aspekte wie Werterhalt und Wertsteigerung der Immobilie, der Beitrag zum Klimaschutz sowie die soziale Verantwortung gegenüber den Mietparteien berücksichtigt werden. Dennoch ist die Wirtschaftlichkeit ein wichtiger Punkt, weshalb vom Gesetzgeber Anreizinstrumente geschaffen wurden, um etwaige Hemmnisse auf Seiten der VermieterInnen bzw. InvestorInnen zu reduzieren. Hierbei handelt es sich um Mieterhöhungen infolge von Modernisierungsmaßnahmen, zu denen auch die energetische Sanierung zählt, welche im Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz: BGB) geregelt sind:

• Mieterhöhung auf Basis des Vergleichsmietensystems nach § 558 BGB
• Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB

Hier ist es dem Vermieter freigestellt, für welche Art der Mieterhöhung er sich entscheidet. Es ist jedoch zu beachten, dass bei der Modernisierungsmieterhöhung nur die reinen Modernisierungskosten, nicht jedoch die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen umgelegt werden dürfen. Ein weiterer „Anreiz“ wird voraussichtlich im Sommer 2022 eingeführt. Dieser Betrifft die sogenannte CO₂-Abgabe für heizungsbedingte Emissionen, die bislang nur vom Mieter getragen werden, zukünftige aber aufgeteilt werden. Rahmenbedingungen wurden hierfür bereits vom Wirtschaftsministerium vorgelegt. Details zu diesem Verteilungsmodell lassen aber noch etwas auf sich warten, jedoch wird der Vermieter zukünftig einen Teil dieser Abgabe übernehmen müssen.

Grundsätzlich handelt es sich bei Mieterhöhungen infolge Modernisierung um ein sensibles Thema, bei dem Mieter und Vermieter gegenseitige Interessen berücksichtigen und respektieren sollten. Das BGB versucht die Rechte beider Seiten so konkret und gerecht wie möglich darzustellen, dennoch ist nicht alles auf den ersten Blick klar, weshalb an dieser Stelle zusätzlich auf Beratungsangebote von eingetragenen Vereinen wie Haus & Grund oder dem Mieterschutzbund verwiesen wird. Die nachfolgenden Informationen erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit sowie Allgemeingültigkeit und ersetzen auch keine juristische Beratung. Sie sollen grundlegende Informationen zum Thema Modernisierungsmieterhöhung liefern und so eine Orientierung und Hilfestellung bieten.

Ein wichtiger Unterschied: Erhaltung oder Modernisierung

Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB)

Bei den Erhaltungsmaßnahmen handelt es sich um Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung. Es geht also darum den vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie gegenüber den Mietparteien zu gewährleisten. Die hierdurch entstehenden Kosten trägt allein der Vermietende. Beispiele hierfür sind:

• Anstricharbeiten und sonstige Schönheitsreparaturen
• Ausbesserung oder Erneuerung des Fassadenputzes
• Austausch oder Reparatur defekter Fenster oder Türen
• Reparaturen an Dach oder Heizungsanlage

Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB)

Zu den Modernisierungsmaßnahmen zählen bauliche Veränderungen wie die energetische Sanierung, durch die nachhaltig Endenergie (z.B. Heizöl, Gas, Strom) eingespart wird. Typische Maßnahmen sind hier:

• Dämmung der Gebäudehülle (Dach, Fassade, oberste Geschossdecke, Kellerdecke)
• Austausch intakter alter Fenster gegen Fenster mit z.B. Wärmeschutzverglasung
• Installation einer Solarthermieanlage
• Austausch einer intakten alten Heizung gegen eine neue energieeffiziente Heizung

Wichtig ist, dass den MieterInnen durch die Maßnahmen ein Gebrauchsvorteil oder eine Wohnwertverbesserung entsteht. Auch der Austausch intakter alter Komponenten einer Heizungsanlage gegen energieeffiziente Komponenten, die eine Endenergieeinsparung herbeiführen, kann auf die Miete umgelegt werden.

Rechtzeitige Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen beachten

Grundsätzlich müssen MieterInnen Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555d dulden, sofern sie fristgerecht angekündigt wurden und für MieterInnen kein Härtefall vorliegt. Modernisierungen müssen mindestens 3 Monate vor Maßnahmenbeginn schriftlich angekündigt werden. Um möglichst sorgenfrei und ohne Streitigkeiten mit den Mietparteien durch die Zeit der Modernisierung und darüber hinaus zu gehen, kann sich an dem nachfolgend beschriebenen Ablauf orientiert werden.

1. Fachkundige Beratung über die Möglichkeiten der energetischen Sanierung einholen und Art sowie Umfang abstecken.
2. Grenzen Sie mit Hilfe der beratenden ExpertInnen die reinen Modernisierungsmaßnahmen von der Erhaltungsmaßnahmen ab und ermitteln Sie die zu erwartenden Kosten.
3. Informieren Sie sich über die Höhe des Mietspiegels Ihrer Stadt oder Kommune.
4. Suchen Sie den Dialog zu Ihren MieterInnen und treffen Sie idealerweise eine Modernisierungsvereinbarung nach § 555f BGB. Hier werden die geplanten zeitlichen und technischen Abläufe, die Rechte, Pflichten und Verantwortung beider Parteien sowie die zu erwartende Mieterhöhung transparent kommuniziert.

Die Mieterhöhung infolge einer Modernisierung:
Was gibt es zu beachten?

Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung schriftlich anzukündigen und wird drei Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung bei den MieterInnen wirksam. In der Erhöhungserklärung muss die Mieterhöhung ausführlich begründet und transparent dargelegt werden, da sie nur so gültig ist. Hier ist es wichtig die Kosten, aus denen die Mieterhöhung resultiert, aufzuführen und zu erläutern. Das BGB sieht zwei Möglichkeiten der Mieterhöhung infolge einer Modernisierung vor: